Kira Tespit Davasının Hukuki Çerçevesi
Kira tespit davası, taraflar arasında mevcut olan kira sözleşmesindeki bedelin, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi çerçevesinde yeniden belirlenmesini amaçlayan bir tespit davasıdır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
Zorunlu Arabuluculuk Şartı
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvuru yapılması zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk sürecini tamamlamadan doğrudan dava açılması halinde, dava usulden reddedilmektedir (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu).
Güncel Yargıtay İçtihadı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin güncel kararlarında, eski kiracı indiriminin uygulanması teyit edilmektedir. Buna göre uzun süreli kiracılık ilişkisinde, yeni rayiç bedelden belirli bir oranda indirim yapılması hakkaniyete uygun bulunmaktadır. Bu indirim oranı somut olayın koşullarına göre belirlenmekle birlikte, uygulamada %5 ile %20 arasında değişmektedir.
Başvuru Süresi ve Usul
Kira tespit davası herhangi bir zamanda açılabilir; ancak yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılması veya kiraya verenin bu süre içinde yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Aksi takdirde mahkeme kararı bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır (TBK m. 345).
Yasal Üst Sınır ve Emsal Kira
2025-2026 döneminde kira artış oranının yasal üst sınırı, bir önceki kira yılındaki 12 aylık TÜFE ortalaması olarak uygulanmaktadır. Beş yılı aşan sözleşmelerde ise mahkeme, TÜFE ile bağlı olmaksızın emsal kira araştırması ve bilirkişi incelemesi neticesinde yeni kira bedelini tayin etmektedir. Bu durumda mahkeme; taşınmazın konumu, büyüklüğü, özellikleri ve çevredeki emsal kira bedelleri gibi unsurları bir arada değerlendirmektedir.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 343-346
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi güncel içtihatları